กว่าจะได้เป็นเจ้าของคอนโดสักยูนิต ต้องผ่านขั้นตอนหลายสเต็ป ทั้งวางแผนการเงิน เลือกโครงการ วางเงินจอง ยื่นกู้ธนาคาร ตรวจรับห้อง แล้วเมื่อทุกอย่างผ่านฉลุย คราวนี้ก็มาถึงขั้นตอนสุดท้ายคือ “โอนกรรมสิทธิ์” ซึ่งสำคัญไม่น้อยเลยทีเดียว ต้องเตรียมอะไรไปบ้าง มีค่าใช้จ่ายอะไร มาเตรียมตัวให้พร้อมกันเลยค่ะ
เอกสารในการโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อ
1. สำเนาบัตรประชาชนของผู้ซื้อและคู่สมรส (ถ้ามี) พร้อมตัวจริง
2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและคู่สมรส (ถ้ามี) พร้อมตัวจริง
3. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
4. สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี) หรือสำเนาทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
5. หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
6. สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
แต่ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายห้องชุดต่อให้ผู้อื่นนอกจากเอกสารดังกล่าวข้างต้นแล้วต้องเตรียมใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลไปด้วย
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในวันโอนกรรมสิทธิ์
กรณีเป็นผู้ซื้อ
1. ค่าธรรมเนียมการโอน2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ซึ่งแต่ละคอนโดเงื่อนไขไม่เหมือนกัน บางคอนโดให้ผู้ซื้อจ่ายคนเดียว แต่บางที่คอนโดกับผู้ซื้อออกคนละครึ่ง
2. ค่าพื้นที่ห้องที่เกินมา ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักเกิดขึ้นในกรณีที่เราจองโครงการตอนที่ยังสร้างไม่เสร็จในราคาขายที่ระบุ แต่เมื่อสร้างเสร็จแล้วปรากฎมีพื้นที่ห้องเกินขึ้นมา ทางโครงการจะคิดราคาพื้นที่ส่วนที่เกินนี้ด้วย
3. ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) 1% ของวงเงินกู้ ชำระให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่โอนเพียงครั้งเดียว เพื่อเป็นการประกันหนี้ให้กับทางธนาคารในการโอนกรรมสิทธิ์
4. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน จ่ายในวันโอนซึ่งทางธนาคารเรียกเก็บจากผู้กู้และนำไปชำระให้กับสรรพากรอีกที
5. ค่ากองทุนสำรองส่วนกลาง จ่ายครั้งเดียวในวันโอน เป็นเงินกองกลางที่นิติบุคคลเรียกเก็บไว้เป็นทุนสำรองในการบริหารจัดการโครงการ โดยคิดตามขนาดพื้นที่ห้อง
6. ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า จ่ายครั้งเดียวในวันโอน อยู่ที่ประมาณ 2,000 – 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ ปกติทางโครงจะออกให้ก่อนแล้วมาเรียกเก็บทีหลัง และอาจมีค่าติดตั้งมิเตอร์ด้วย
7. ค่าส่วนกลางรายเดือนล่วงหน้า คิดตามตารางเมตรต่อเดือน โดยทางโครงการอาจให้จ่ายล่วงหน้า 1 หรือ 2 ปี
8. ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ปกติทางธนาคารจะกำหนดให้ผู้กู้ต้องทำประกันอัคคีภัย โดยผู้กู้ซื้อเป็นผู้ชำระเบี้ยประกัน และธนาคารเป็นผู้รับผลประโยชน์
ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายห้องชุดต่อให้ผู้อื่นต้องเตรียมค่าใช้จ่ายคือ
9. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย จ่ายเพียงครั้งเดียว เป็นค่าใช้จ่ายในกรณีที่เราเป็นผู้ขายคอนโด วันโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ เราจะต้องจ่ายภาษีรายได้นี้ให้กับทางรัฐ ซึ่งคิดแบบขั้นบันไดคำนวณจากระยะเวลาที่ถือครองคอนโดยนับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์ และราคาประเมินจากรรมธนารักษ์ ขั้นตอนการคำนวณค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คือ
9.1 ดูระยะถือครองคอนโด นับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา เช่น ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2557 และขายในวันที่ 1 ธันวาคม 2561 ยึดตามปีแล้วนั่นหมายความว่าถือครองคอนโดมา 5 ปี
9.2 เช็กราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ จากเว็ปไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/
9.3 หาเงินได้สุทธิจากการหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปี
9.4 คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ตัวอย่าง : เราซื้อคอนโดเมื่อปี 2557 และขายในปี 2561 ราคา 10,000,000 บาท ระยะเวลาถือครองคอนโด 5 ปี (ยึดตามปี เช่น ซื้อเมื่อ 1 มกราคม 2557 ขาย 1 ธันวาคม 2561) หักเป็นค่าใช้จ่ายได้ 65% ราคาประเมินตรวจสอบจากกรมธนารักษ์ 9,000,000 บาท
ระยะถือครองคอนโด 5 ปี หักค่าใช้จ่าย 65%
ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ 9,000,000 บาท
ค่าใช้จ่ายที่ถูกหักออกไปคือ 9,000,000 - 65% = 5,850,000บาท
คงเหลือเงินได้สุทธิ 9,000,000 - 5,850,000 = 3,150,000 บาท
นำเงินคงเหลือหารตามจำนวนปีที่ถือครอง 3,150,000 / 5 = 630,000 บาท
และนำจำนวนเงิน 630,000 ไปคำนวณภาษีตามอัตราเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได ซึ่งการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายในการซื้อ-ขายคอนโดจะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ดังนั้นคำนวณดังนี้
0 – 300,000 เสียภาษี 5% คือ 300,000 x 5% = 15,000 บาท
300,001 – 500,000 เสียภาษี 10% คือ 200,000 x 10% = 20,000 บาท
500,001 – 750,000 เสียภาษี 15% คือ 630,000 x 15% = 94,500 บาท
รวมภาษีเฉลี่ยต่อปี 15,000+ 20,000 + 94,500 = 129,500 บาท
จากนั้นนำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง 129,500x 5 = 647,500 บาท
สรุปต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 647,500 บาท
10. ภาษีธุรกิจเฉพาะ จ่ายครั้งเดียว ในกรณีที่เราเป็นเจ้าของห้องชุดและถือครองเป็นระยะเวลาไม่ถึง 5 ปี เมื่อขายห้องชุดนี้จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินของกรมที่ดิน เช่น เราจะขายห้องชุดภายในระหว่าง 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาในราคา 10,000,000 บาทเราต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 10,000,000x 3.3% = 330,000 บาท
เอกสารที่จะได้รับหลังโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
1. หนังสือสัญญาซื้อขาย (ฉบับจริง)
2. โฉนดคอนโด หรือที่เรียกว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง
3. ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน และค่าภาษีต่าง ๆ
4. ทะเบียนบ้านตัวจริง
----------------------------------------
Mana Patanakarn
Designing Life's Foundation "มองรอบด้าน เพื่อชีวิต"
www.manapat.co.th
#มานะพัฒนาการ
#ManaPatanakarn
#DesigningLifesFoundation