กว่าจะได้เป็นเจ้าของคอนโดสักยูนิต ต้องผ่านขั้นตอนหลายสเต็ป ทั้งวางแผนการเงิน เลือกโครงการ วางเงินจอง ยื่นกู้ธนาคาร ตรวจรับห้อง แล้วเมื่อทุกอย่างผ่านฉลุย คราวนี้ก็มาถึงขั้นตอนสุดท้ายคือ “โอนกรรมสิทธิ์” ซึ่งสำคัญไม่น้อยเลยทีเดียว ต้องเตรียมอะไรไปบ้าง มีค่าใช้จ่ายอะไร มาเตรียมตัวให้พร้อมกันเลยค่ะ

เอกสารในการโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อ

1. สำเนาบัตรประชาชนของผู้ซื้อและคู่สมรส (ถ้ามี) พร้อมตัวจริง

2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและคู่สมรส (ถ้ามี) พร้อมตัวจริง

3. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

4. สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี) หรือสำเนาทะเบียนหย่า (ถ้ามี)

5. หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

6. สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

แต่ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายห้องชุดต่อให้ผู้อื่นนอกจากเอกสารดังกล่าวข้างต้นแล้วต้องเตรียมใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลไปด้วย

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในวันโอนกรรมสิทธิ์

กรณีเป็นผู้ซื้อ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ซึ่งแต่ละคอนโดเงื่อนไขไม่เหมือนกัน บางคอนโดให้ผู้ซื้อจ่ายคนเดียว แต่บางที่คอนโดกับผู้ซื้อออกคนละครึ่ง

2. ค่าพื้นที่ห้องที่เกินมา ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักเกิดขึ้นในกรณีที่เราจองโครงการตอนที่ยังสร้างไม่เสร็จในราคาขายที่ระบุ แต่เมื่อสร้างเสร็จแล้วปรากฎมีพื้นที่ห้องเกินขึ้นมา ทางโครงการจะคิดราคาพื้นที่ส่วนที่เกินนี้ด้วย

3. ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) 1% ของวงเงินกู้ ชำระให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่โอนเพียงครั้งเดียว เพื่อเป็นการประกันหนี้ให้กับทางธนาคารในการโอนกรรมสิทธิ์

4. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน จ่ายในวันโอนซึ่งทางธนาคารเรียกเก็บจากผู้กู้และนำไปชำระให้กับสรรพากรอีกที

5. ค่ากองทุนสำรองส่วนกลาง จ่ายครั้งเดียวในวันโอน เป็นเงินกองกลางที่นิติบุคคลเรียกเก็บไว้เป็นทุนสำรองในการบริหารจัดการโครงการ โดยคิดตามขนาดพื้นที่ห้อง

6. ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า จ่ายครั้งเดียวในวันโอน อยู่ที่ประมาณ 2,000 – 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ ปกติทางโครงจะออกให้ก่อนแล้วมาเรียกเก็บทีหลัง และอาจมีค่าติดตั้งมิเตอร์ด้วย

7. ค่าส่วนกลางรายเดือนล่วงหน้า คิดตามตารางเมตรต่อเดือน โดยทางโครงการอาจให้จ่ายล่วงหน้า 1 หรือ 2 ปี

8. ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ปกติทางธนาคารจะกำหนดให้ผู้กู้ต้องทำประกันอัคคีภัย โดยผู้กู้ซื้อเป็นผู้ชำระเบี้ยประกัน และธนาคารเป็นผู้รับผลประโยชน์

ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายห้องชุดต่อให้ผู้อื่นต้องเตรียมค่าใช้จ่ายคือ

9. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย จ่ายเพียงครั้งเดียว เป็นค่าใช้จ่ายในกรณีที่เราเป็นผู้ขายคอนโด วันโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ เราจะต้องจ่ายภาษีรายได้นี้ให้กับทางรัฐ ซึ่งคิดแบบขั้นบันไดคำนวณจากระยะเวลาที่ถือครองคอนโดยนับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์ และราคาประเมินจากรรมธนารักษ์ ขั้นตอนการคำนวณค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คือ

9.1 ดูระยะถือครองคอนโด นับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา  เช่น ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2557 และขายในวันที่  1 ธันวาคม 2561 ยึดตามปีแล้วนั่นหมายความว่าถือครองคอนโดมา 5 ปี

9.2 เช็กราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ จากเว็ปไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/   

9.3 หาเงินได้สุทธิจากการหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปี

9.4 คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตัวอย่าง : เราซื้อคอนโดเมื่อปี 2557 และขายในปี 2561 ราคา 10,000,000 บาท ระยะเวลาถือครองคอนโด 5 ปี (ยึดตามปี เช่น ซื้อเมื่อ 1 มกราคม 2557 ขาย 1 ธันวาคม 2561)  หักเป็นค่าใช้จ่ายได้ 65%  ราคาประเมินตรวจสอบจากกรมธนารักษ์ 9,000,000 บาท

ระยะถือครองคอนโด 5 ปี หักค่าใช้จ่าย 65%  

ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ 9,000,000 บาท

ค่าใช้จ่ายที่ถูกหักออกไปคือ 9,000,000 - 65%  = 5,850,000บาท

คงเหลือเงินได้สุทธิ 9,000,000 - 5,850,000 =  3,150,000 บาท

นำเงินคงเหลือหารตามจำนวนปีที่ถือครอง 3,150,000 / 5 = 630,000 บาท

และนำจำนวนเงิน 630,000 ไปคำนวณภาษีตามอัตราเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได ซึ่งการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายในการซื้อ-ขายคอนโดจะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ดังนั้นคำนวณดังนี้

0 – 300,000 เสียภาษี 5% คือ 300,000 x 5%  = 15,000 บาท

300,001 – 500,000 เสียภาษี 10% คือ 200,000 x 10% = 20,000 บาท

500,001 – 750,000 เสียภาษี 15% คือ 630,000 x 15% = 94,500  บาท

รวมภาษีเฉลี่ยต่อปี  15,000+ 20,000 + 94,500 = 129,500 บาท

จากนั้นนำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง 129,500x 5 = 647,500 บาท

สรุปต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 647,500 บาท

10. ภาษีธุรกิจเฉพาะ จ่ายครั้งเดียว ในกรณีที่เราเป็นเจ้าของห้องชุดและถือครองเป็นระยะเวลาไม่ถึง 5 ปี เมื่อขายห้องชุดนี้จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินของกรมที่ดิน เช่น เราจะขายห้องชุดภายในระหว่าง 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาในราคา 10,000,000 บาทเราต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 10,000,000x 3.3% = 330,000 บาท

เอกสารที่จะได้รับหลังโอนกรรมสิทธิ์คอนโด

1. หนังสือสัญญาซื้อขาย (ฉบับจริง)

2. โฉนดคอนโด หรือที่เรียกว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง

3. ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน และค่าภาษีต่าง ๆ

4. ทะเบียนบ้านตัวจริง

----------------------------------------

Mana Patanakarn

Designing Life's Foundation "มองรอบด้าน เพื่อชีวิต"

www.manapat.co.th

#มานะพัฒนาการ 

#ManaPatanakarn

#DesigningLifesFoundation